Muchas empresas tienen en la misma sociedad el negocio y los inmuebles: la nave, las oficinas, algún local comprado con los beneficios. Funciona hasta que algo cambia: entra un socio, se quiere vender la actividad, llega una crisis o toca el relevo generacional. Entonces tenerlo todo junto se convierte en un problema.
Por qué separarlo
- Los inmuebles quedan fuera del riesgo del negocio: una reclamación o un concurso de la actividad no los alcanza directamente.
- Se puede vender la actividad sin vender los inmuebles, que pasan a alquilarse al comprador.
- Un socio o inversor puede entrar solo en la parte que le interesa.
- En la sucesión familiar, se puede repartir de forma distinta el negocio y el patrimonio.
Qué figura usar
- Escisión parcial: una parte del patrimonio pasa a otra sociedad y las participaciones de esta van a los socios. El resultado son dos sociedades hermanas.
- Segregación: la parte segregada pasa a una sociedad cuyas participaciones recibe la propia sociedad. El resultado es una matriz y una filial.
- Aportación no dineraria: la sociedad aporta los bienes a otra mediante un aumento de capital, sin utilizar una modificación estructural.
La elección depende de lo que se quiera hacer después: que los socios tengan ambas sociedades por separado, o que una sociedad controle a la otra. Véase reorganizaciones societarias.
La fiscalidad, el punto decisivo
Estas operaciones pueden acogerse al régimen de neutralidad fiscal del Impuesto sobre Sociedades, que difiere la tributación de las plusvalías (arts. 76 y siguientes de la Ley 27/2014). Pero hay dos requisitos que conviene analizar antes de nada:
- En la escisión parcial, lo que se traspasa debe constituir una rama de actividad (art. 76.2 LIS). Un conjunto de inmuebles lo es solo si se gestiona como una actividad económica organizada, no si son simples bienes en la sociedad.
- La operación debe responder a motivos económicos válidos, no a una finalidad principal de ahorro fiscal (art. 89.2 LIS).
Cuando hay dudas, es frecuente plantear antes una consulta a la Dirección General de Tributos. Esta parte se trabaja siempre con el asesor fiscal de la empresa.
Lo que no hay que olvidar
- Los préstamos hipotecarios y otros contratos pueden exigir el consentimiento del banco para transmitir los inmuebles.
- Si hay trabajadores vinculados a una parte, pasan con ella con sus derechos (art. 44 del Estatuto de los Trabajadores).
- Después de separar, hay que firmar un contrato de arrendamiento entre las sociedades en condiciones de mercado.
Puede solicitar una reunión de análisis para valorar qué figura encaja en su caso.
Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 1 de octubre de 2026. Información general que no sustituye al análisis de un caso concreto.